Који је однос цене за закуп?
Однос цене закупа је показатељ који се израчунава као цена имовине према њеној годишњој закупнини и који помаже у одређивању да ли има смисла купити имовину или је изнајмити узимајући у обзир различите факторе који у исто време чине сваки сценариј уносним указујући на недостатак сваког од њих, стога помаже тражиоцу куће у доношењу информисане одлуке.
Формула односа односа цене и закупа
Формула за израчунавање односа цене и закупнине представљена је на следећи начин:
Формула односа цене за закуп = Просечна цена / Просечна годишња закупнина- Међутим, како се бројке прилично разликују када се преселимо из предграђа у метрое унутар земље, коришћење просека није статистички препоручљиво, јер на просечну метрику може утицати ефекат крајњих вредности.
- Дакле, понекад заменимо просечне цифре средњим цифрама; међутим, због недостатка доступности података, овај прелазак није увек могућ, па је употреба просека и даље прилично раширена.
Пример израчунавања односа закупнине
Према студији објављеној под називом „ Стате оф тхе Натион'с Хоусинг 2018“ Заједничког центра за студије станова (ЈЦХС) Универзитета Харвард, средња продајна цена новоизграђене куће у САД износила је 323 100 америчких долара, а просечна цена је била 248 800 америчких долара, а према истој студији, просечна месечна станарина варирала је између 1500 и 2000 америчких долара у зависности од анкетираних подручја. Стога би годишња станарина била негде близу 24.000 УСД.
Решење
Израчун односа закупнине
- = 248000/24000
- Однос цене изнајмљивања = 10,33
Ако користимо просечну месечну закупнину од 1800, онда би се однос израчунао као:
- = 248000/18000
- Однос цене изнајмљивања = 13,78
Договор је да када је ова цифра испод 15, кућу је боље купити, а ако је изнад 15, онда је треба изнајмити.
Чак је и резултат горе поменуте студије, која је анализирала тренутне трендове на тржишту станова, показао да се становништво креће према власништву кућа и да је дошло до налета у тренду изнајмљивања кућа.
До овог резултата дошло се након анкета и података које је прикупио амерички пописни биро, и анализирајући стварне бројеве, уместо да израчуна горњи однос; стога можемо рећи да студија на неки начин проверава шта однос подразумева.
Позната је чињеница да је непосредно пре пада тржишта станова 2007. године однос цене и закупа постао веома висок и прешао границу од 20. То је било због балона који је створен око тржишта станова који је претерано надували тржишне цене кућа.
Предности и недостаци власништва над кућом
Иако неке земље имају различите користи и трошкове за власништво над кућама, углавном су мање или више сличне.
- Стабилност: Једном кад су људи у одређеној фази живота, где могу да виде будућност у одређеном граду, планирају да направе дугорочне аранжмане за живот и стога радије купују дом како би избегли обнављање уговора о закупу и могућност да се преселе у други дом у случају необнове.
- Порески одбици: У САД-у камате на хипотеку и порез на имовину изузете су од опорезивања у случају власништва куће; дакле, то помаже у смањењу пореске обавезе власника.
- Уважавање капитала: Цене домова расту, тако да, генерално, власник куће има користи од продаје по цењеној цени. Пуно помаже ако је набавна цена врло ниска јер је тада повратак висок.
- Старосне бенефиције: Када се исплати целокупна хипотека, власник куће не мора да брине о редовним трошковима у старости, међутим, у случају изнајмљених домова. И даље морају да плаћају станарину када су приходи ниски јер већина старијих људи живи од пензија или фиксних прихода.
- Скупо: Уплате хипотеке су веће од плаћања станарине, уопште; стога су трошкови већи, а неплаћање плаћања може проузроковати већи губитак јер претходне исплате постају потопљени трошак у случају неизвршења обавеза што доводи до извршења.
- Поправак и одржавање: Власништво куће чини власника одговорним за поправке и одржавање куће, а то је велики трошак ако су такви поправци чести. Због тога би требало обавити детаљну анализу пре куповине куће.
- Хипотека: Стамбени зајмови су дугорочне обавезе, па стога треба бити сигуран да постоји дугорочни ток прилива који омогућава власнику да отплати хипотеку.
Предности и недостаци изнајмљивања
- Флексибилност: На почетку каријере, људима је потребна флексибилност да би могли лако да мењају градове; стога више воле изнајмљивање. Такође, како се приход повећава и животни захтеви мењају, људи морају да пређу на већа и прикладнија места, изнајмљивање им омогућава да то брзо учине
- Исплативо: Одржавање, поправке, порез на имовину итд. Одговорност је власника, док изнајмљивач треба да брине само о кири, па је изнајмљивање у почетку јефтинија опција када људи започињу каријеру.
- Садржаји: Генерално, апартмани имају, између осталог, спортске и фитнес садржаје, који изнајмљивачима пружају погодност да имају такве садржаје у непосредној близини и плаћају само ограничен износ за њихово коришћење у поређењу са чланством у клубу који пружа такве садржаје.
- Недостатак приватности: Изнајмљена места су доступна у формату заједнице, а људи који желе приватност и тишину не могу је добити.
- Нема пореских олакшица: Поседовање куће доноси пореске олакшице и смањује пореске обавезе, а самим тим и изнајмљивач може изгубити на истом
Закључак
Добар начин да се одлучите да ли ћете купити или изнајмити кућу може бити поређење садашње вредности свих уплата хипотеке и других трошкова власништва и користи од исте и постизање нето садашње вредности. Следеће, радећи исто за изнајмљивање куће, проналажењем ПВ будућих плаћања закупнине након укључивања очекиване инфлације. Тако ћемо сазнати која је опција погоднија.
Однос цене закупа на неки начин чини исто. Иако ће однос увек бити већи од 1, јер станарина никада не би била већа од цене поседовања места, међутим, факторинг предности поседовања треба да оправда одлуку о поседовању; иначе је изнајмљивање прикладније. Ако је први случај, онда би однос био већи; иначе би била нижа.
