Дефиниција финансирања продаваца
Финансирање од стране продавца је споразум између купца и продавца некретнине, у којем, уместо финансијске институције, продавац управља процесом хипотеке и даје зајам; купац врши почетну депозит главнице износа цене имовине, а након тога преостали износ се врши месечним уплатама са неким процентом камате на кредит.
Врсте финансирања продаваца
Испод су врсте финансирања продаваца-
- Свеобухватна хипотека : - у овом власнику продаје кућу купцу за свеобухватни уговор о поверењу и има меницу за целокупан биланс цена куће у складу са мањим улогом ако постоји.
- Изнајмљивање сопственог : - Купац има опцију, али не и обавезу да купи некретнину од продавца, али купац добија право да поседује кућу уз полог, а истовремено плаћа и редовну месечну закупнину. На крају датог рока уговора, купац има могућност да продаоцу исплати преостали износ уговора. У таквим уговорима продавци често наплаћују пристојан износ неповратне депозита у случају да купац одлучи да не купује. У другим случајевима, купац добија заштиту записом уговора о закупу којим продавац не може продати имовину било коме другом.
- Друга заложна / млађа хипотека : - Много пута продавац осећа ризик приликом склапања уговора о финансирању продавца са купцем, па уместо тога купац има могућност да преузме другу хипотеку, тј. Да се већи део финансирања врши од банке, а финансирање продавача врши преостали. У овој врсти уговора купац врши два плаћања, сваког месеца, тј. Прво банци, а друго продавачу. Ова врста уговора смањује ризик да купац добије кашњење.
- Омотавање : - Омотавање хипотеке добра је прилика за продавца да заради бољу стопу поврата. Ако продавац има хипотеку која није у потпуности исплаћена, али продавац продаје имовину помоћу опције финансирања продавача у којој може наплатити вишу стопу цене имовине умањене за учешће и одржавати континуирану уплату хипотеке од банке као као и додатну зараду. На пример, господин Кс је купио кућу са хипотеком од 200.000 америчких долара по стопи од 4,5%. Тренутна вредност куће је 250.000 долара. Дакле, он склапа уговор о финансирању продавца са новим купцем узимајући улог од 50.000 УСД и преосталих 200.000 УСД уз каматну стопу од 7.5%. Такви уговори се углавном склапају путем есцров компанија које се брину да поступак плаћања остане јасан.
- Уговор о земљишту : - У овој врсти уговора, власништво се не преноси на купца, већ се добија једнака камата на некретнини. Тек након што изврши коначну уплату потписаног уговора, купац добија правни пренос власништва од продавца.
Пример финансирања продаваца
Господин Кс продаје своју кућу за 250.000 долара. Господин И је самозапослен и још увек не може да добије добар кредитни резултат због неправилности у приходима. Господин И не може узети зајам на традиционални начин. Господин Кс врши проверу прошлости за господина И и способан је да развије поверење у његову укупну професију. Према томе, господин Кс и господин И склапају споразум где се господин И слаже да плати учешће од 50.000 УСД и преосталих 200.000 УСД у ЕМИ током периода од 20 година уз додатну камату од 6%.
Решење
Испод су дати подаци за обрачун уплате
Израчун ЕМИ је следећи -
- = (((200.000 УСД Кс 0,005) Кс (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
- ЕМИ = 1432,86
Укупан износ
- Укупна уплата = 343886,9
У горњем примеру, купац и продавац закључују уговор без укључивања било које друге финансијске институције. Потребни важни фактори -
- Продавац поседује имовину. (Нулти дуг / врло низак износ дуга који се може измирити по закључењу овог посла)
- Продавац намерно попуњава све потребне правне документе за пренос купцу.
- Уговор између купца и продавца када се купац сагласи да плати према условима уговора о финансирању продавца.
Предности финансирања продаваца
Предности за купца
- Мање папирологије : - Иако продавац још увек мора да вам укаже потпуно поверење да бисте склопили такав споразум, мање папира и процедура то олакшава.
- Договор : - За разлику од банке или било које друге финансијске институције, купац може преговарати о условима износа и каматној стопи.
- Нижи трошак : - Без институционалног зајмодавца не постоје накнаде за обраду, административне таксе или накнаде које потичу.
- Брже затварање : - Нема бирократије, понављајућих процеса, инспекција итд.
Предности за продавца
- Продавац може продати имовину, у истом стању, без скупих поправки или модификација потребних конвенционалним зајмодавцима.
- Позната инвестиција : - Хипотека обезбеђена од имовине коју сте стварно поседовали је много утешнија од било које друге непознате инвестиције.
- Редовни приход : - Континуирани приход без бриге о поседовању и управљању имовином.
- У случају неиспуњавања обавеза, продавац задржава учешће плус власништво над имовином.
- Пореска предност : - Продаја на рате одлаже капиталну добит на имовини, што помаже у уштеди високог нивоа пореза.
- Већи повраћај : - Уговор о финансирању продавача пружа веће приносе током периода у поређењу са једнократном дугорочном капиталном добити.
Мане финансирања продаваца
Мане за купца
- Висока каматна стопа: - У многим случајевима каматна стопа на финансирање продаваца је виша у поређењу са банкама.
- Разумевање појмова : - Клаузуле попут „на продају“, које банка може извршити забрану продаје уколико продавац још увек није уплатио комплетну хипотеку. Купац треба да прочита и разуме све услове и њихово правно значење у уговору.
- У случају неплаћања, након неког времена, ако купац не може да обезбеди финансирање, може изгубити сав новац уплаћен на учешће и месечну уплату плус кућа.
Мане за продавца
- Анализа ризика : - Продавац треба да анализира ризик који је укључен у финансирање продавца и мора да донесе неке потребне одлуке у вези са укљученошћу.
- Повјерење у купца : - Банке из разлога изводе одређени поступак да би се квалификовале за кредит. У случају продавца, продавац који финансира мора наћи начин да верује у способност и поузданост купца.
- Подразумевано : - У случају неизвршења обавеза, продавац мора извршити поступак заплене у случају да се купац не исели.
- Трошкови поправке : - Продавац ће можда морати да изврши поправку и промене имовине у случају да купац не изврши своје обавезе.
Закључак
Финансирање од стране продавача боља је опција за појединце који имају неправилности у приходу или људе са мањом кредитном оценом. Многи фактори долазе у обзир попут приступа преговарању о таквим врстама уговора, изградње поверења између купца и продавца, разумевања правног захтева који се мора испунити у тим уговорима, уместо да се користи као средство за финансирање, ова опција би требала бити погодна само ако се уклапа у вашу инвестициону стратегију током одређеног периода. Важно је да ли се такви уговори закључују преко правних адвоката са важним тачкама како би се разговарало о цени, каматној стопи, припадајућим каматама, датуму плаћања, датуму доспећа и клаузули о продаји.
