Хартије од вредности са имовином
Објавите глобалну финансијску кризу 2008. године и појавила се велика прича о неким софистицираним финансијским хартијама од вредности познатим као ЦДО, ЦМБС и РМБС и како су они одиграли велику улогу у изградњи кризе. Ове хартије од вредности су познате као хартије од вредности са заштитом имовине (АБС), кровни термин који се користи да означи неку врсту хартије од вредности која вредност изводи из скупа имовине, што може бити обвезница, стамбени зајмови, зајам за аутомобил или чак кредитна картица Плаћања.
У овом чланку ћемо детаљно размотрити хартије од вредности са имовином и њихове врсте.
- Зашто хартије од вредности са активом?
- Врсте хартија од вредности са имовином
- РМБС (стамбене хартије од вредности са хипотеком)
- Структура РМБС
- Пример РМБС (стамбене хартије од вредности са хипотеком)
- ЦМБС (комерцијалне хипотеке)
- Структура ЦМБС
- ЦДО (Колатерализоване обавезе по основу дуга)
- Пример ЦДО
Зашто хартије од вредности са активом?
Стварање АБС-а пружа прилику великим институционалним инвеститорима да улажу у класе активе са већим приносом, не преузимајући много додатног ризика, а истовремено помаже зајмодавцима у прикупљању капитала без приступа примарним тржиштима. Такође омогућава банкама да уклањају зајмове из својих књига јер се кредитни ризик за зајмове преноси на инвеститоре.
Процес удруживања финансијске имовине како би се касније могла продати инвеститорима назива се секјуритизација (дубље ћемо размотрити процес у каснијем одељку на примерима), што обично раде инвестиционе банке. У том процесу, зајмодавац продаје свој портфељ зајмова инвестиционој банци, која их затим поново пакује у хипотеку (МБС), а затим их продаје другим инвеститорима, задржавајући провизију за себе.
Врсте хартија од вредности са имовином
Различите врсте АБС-а су:
- РМБС (стамбене хартије од вредности са хипотеком),
- ЦМБС (комерцијалне хипотеке) и
- ЦДО (Колатерализоване обавезе по основу дуга).
Постоје одређена преклапања у овим инструментима, јер основни принцип секјуритизације углавном остаје исти док се основна имовина може разликовати.
Хајде да погледамо различите врсте хартија од вредности подржаних имовином:
РМБС (стамбене хартије од вредности са хипотеком)
- РМБС је врста хипотекарних дужничких хартија од вредности где се новчани токови изводе из стамбених хипотека.
- Ове хартије од вредности могу садржати све хипотеке једне врсте или комбинацију различитих врста, као што су основне (висококвалитетни и кредитно способни зајмови) и друге (хипотекарне позајмице).
- За разлику од комерцијалних хипотека, осим ризика неиспуњења кредита , стамбене хипотеке представљају и ризик од отплате (будући да су трошкови пријевремене отплате стамбених хипотека врло ниски или никакви) из перспективе зајмодавца, што утиче на очекиване будуће новчане токове .
- Будући да се РМБС састоји од великог броја малих хипотекарних стамбених зајмова иза којих куће стоје као залог, задати ризик повезан са њима је прилично низак (Шансе великог броја зајмопримаца који истовремено не извршавају обавезе по отплати су врло ниске ).
- Ово им помаже у стицању већег кредитног рејтинга у поређењу са основном имовином.
- Институционални инвеститори, укључујући осигуравајуће компаније, историјски су били важни инвеститори у РМБС, делимично и због дугорочних новчаних токова које пружају.
- РМБС би могле издавати федералне агенције попут Фанние Мае и Фреддие Мац, као и приватне институције попут банака.
Структура РМБС
Погледајмо структуру РМБС-а и како су створени:
- Узмимо у обзир банку која даје хипотеке на куће и издала укупно милијарду долара укупних зајмова распоређених на хиљаде зајмопримаца. Банка ће добити отплате по тим зајмовима након 5-20 година, у зависности од рока трајања зајмова.
- Сада ће банци требати више кредита, што ће бити потребно на више начина, укључујући издавање осигураних / необезбеђених обвезница или издавање капитала. Други начин на који банка може прикупити капитал је продајом кредитног портфеља или његовог дела агенцији за секјуритизацију попут Федералног националног удружења хипотека (ФНМА), познатог као Фанние Мае. Због својих строгих захтева, зајмови које је купила Фанние Мае морају бити у складу са високим стандардима (за разлику од неагенцијског РМБС-а издатог од приватних институција, који су врло слични ЦДО-има).
- Сада Фанние Мае обједињује ове зајмове на основу њиховог мандата и препакује их у РМБС. Будући да ове РМБС гарантује Фанние Мае (која је државна агенција), они имају високу кредитну оцену ААА и АА. Због високог рејтинга ових хартија од вредности, инвеститори склони ризику попут великих осигуравајућих друштава и пензијских фондова су главни инвеститори у такве хартије од вредности.
Погледаћемо пример да бисмо боље разумели РМБС:
Пример РМБС (стамбене хартије од вредности са хипотеком)
Рецимо да банка има 1000 неотплаћених стамбених кредита у вредности од милион долара, сваки са роком доспећа од 10 година. Тако укупан кредитни портфолио банака износи милијарду долара. Ради лакшег разумевања, претпоставићемо да је каматна стопа на све ове зајмове једнака на 10%, а новчани ток је сличан обвезници у којој зајмопримац сваке године годишње плаћа камате и на крају плаћа главницу .
- Фанние Мае купује кредите од банке за милијарду долара (банка ће можда додатно наплатити неке накнаде).
- годишњи новчани ток од зајмова био би 10% * 1 милијарда = 100 милиона долара
- новчани ток у 10. години = 1,1 милијарди долара
- под претпоставком да Фанние Мае прода 1000 јединица РМБС инвеститорима у вредности од по милион долара сваки
- Након укључивања накнада од 2% које Фанние Мае наплаћује за преузимање кредитног ризика, принос за инвеститоре био би 8%.
Иако се принос можда не чини превише висок, с обзиром на то да су високи кредитни рејтинг и приноси инвестиционих хартија од вредности са сличним кредитним рејтингом 1-2% нижи. То их чини врло атрактивном опцијом улагања за инвеститоре са малим ризиком попут осигуравајућих друштава и пензијских фондова.
Ризик повезан са РМБС долази у обзир када зајмопримци почну да не испуњавају своје хипотеке. Мали број задатих вредности каже да 10 од 1000, неће пуно разликовати са становишта инвеститора, али када истовремено закаже велики број зајмопримаца, то постаје проблем за инвеститоре, јер остварени принос значајно постаје под утицајем.
ЦМБС (комерцијалне хипотеке)
- Хартије од вредности са комерцијалном хипотеком су врста хипотекарног осигурања која је подржана зајмовима за комерцијалне некретнине, а не стамбеним некретнинама.
- Ови зајмови за комерцијалне некретнине дају се за некретнине које доносе приход, а које би могле бити позајмљене за некретнине као што су стамбени комплекси, фабрике, хотели, складишта, пословне зграде и тржни центри.
- Слично РМБС-у, ЦМБС се стварају када зајмодавац преузме групу заосталих зајмова у својим књигама, повеже их, а затим их прода у секјуритизованом облику као хипотекарно обезбеђење слично обвезницама слично новчаним токовима.
- ЦМБС су обично сложеније хартије од вредности због природе основних имовинских зајмова. За разлику од стамбених хипотека, где је ризик од пријевремене отплате обично прилично висок, у случају комерцијалних хипотека то није случај . То је због чињенице да комерцијалне хипотеке обично садрже могућност закључавања и значајне казне пријевремене отплате , што их у основи чини зајмовима на одређено време.
- Емисије ЦМБС се обично структурирају у више транши на основу ризичности новчаних токова.
- Транше су створене на такав начин да ће старе транше сносити мањи ризик јер имају прво право на генерисане новчане токове (исплате камата); на тај начин се дају веће кредитне оцене и пружају нижи приноси.
- Док млађа транша која носи веће ризике генерише њихов новчани ток од плаћања камата и главнице; самим тим добијају ниже кредитне рејтинге и пружају веће приносе.
Структура ЦМБС
Погледајмо структуру ЦМБС-а и како су створени:
- Размислите о банци која даје комерцијалне хипотеке за некретнине попут комплекса станова, фабрика, хотела, магацина, пословних зграда и тржних центара. И позајмио је одређену суму новца за различита трајања разноврсном скупу зајмопримаца у комерцијалне сврхе.
- Сада ће банка продати свој портфељ комерцијалних хипотекарних зајмова агенцији за секјуритизацију попут Фанние Мае (као што смо видели код РМБС), која затим те зајмове спакује у скуп, а затим ствара серију обвезница од њих названих различитим траншама.
- Ове транше се креирају на основу квалитета кредита и ризика повезаног са њима. Старије транше имат ће највећи приоритет плаћања, подупрте ће висококвалитетним краћим кредитима (јер је ризик повезан с њима) и имаће ниже приносе. Иако ће млађе транше имати нижи приоритет плаћања, они би били подржани дугорочним кредитима и имаће веће приносе.
- Рејтинг агенције затим процењују ове транше и додељују им рејтинге. Старије транше имаће виши кредитни рејтинг који спадају у категорију инвестиционог разреда (рејтинг изнад БББ-), док ће млађе транше са нижим рејтингом спадати у категорију високог приноса (ББ + и ниже).
- То инвеститорима даје флексибилност да одаберу врсту ЦМБС осигурања на основу њиховог профила ризика. Велики институционални инвеститори са профилом ниског ризика радије би улагали у транше са већином старијих категорија (оцењене АА и ААА), док би ризични инвеститори попут хеџ фондова и трговачких фирми могли да дају предност ниже оцењеним обвезницама због већег приноса.
ЦДО (Колатерализоване обавезе по основу дуга)
- Колатерализоване обавезе по основу дуга су облик структурираног обезбеђења подложног имовини у којем се појединачна имовина са фиксним дохотком (може се кретати од стамбене хипотеке и дуга предузећа до плаћања кредитном картицом) обједињује и препакује у посебне транше (као што смо видели код ЦМБС-а) на основу ризичности основне имовине са фиксним дохотком и затим се продају на секундарном тржишту.
- Профил ризика различитих транши исклесаних из истог скупа имовине са фиксним дохотком може се знатно разликовати.
- Траншама рејтинг агенције додељују кредитне рејтинге на основу ризика који носе.
- Сениор транша има највишу оцену ААА, јер носи најмањи ризик, иако са нижим приносима. Средње транше са умереном оценом ризика између АА и ББ познате су као меззанинска транша.
- Доња транша, која има најнижи рејтинг (у финансијском језику, рејтинг нежељене) или је неоцењена, назива се деоничарска транша и носи највећи ризик, као и већи очекивани принос.
- У случају да зајмови у базену почну да не испуњавају обавезе, транша капитала ће прва преузети губитке, док старија транша може остати непромењена.
- Занимљив аспект ЦДО-а је да се могу створити од било које имовине са фиксним приходом, што могу бити чак и друге ЦДО-е.
- На пример, могуће је створити нови ЦДО удруживањем хипотека хипотеке или транша капитала бројних других ЦДО-а (који су у основи неискоришћени), а затим од овог ЦДО-а створити старију траншу, која ће имати знатно већу оцену у поређењу са на основну имовину (Стварни процес је много сложенији, али основна идеја остаје иста).
- То је била уобичајена пракса током година предфинансијске кризе и имала је главну улогу у стварању балона имовине.
- Хипотекарне хипотеке на неки начин постале су гориво за стварање таквих хартија од вредности и исплаћивале су се свима и свима без потребне дубинске анализе.
Пример ЦДО
Погледајмо пример за боље разумевање ЦДО-а:
Узмите у обзир банку која има 1000 заосталих зајмова (укључујући стамбене и комерцијалне) у вредности од 1 милион долара, сваки са роком доспећа од 10 година. Тако укупан кредитни портфељ банке износи милијарду долара. Ради лакшег разумевања, претпоставићемо да је каматна стопа на све ове зајмове једнака на 10%, а новчани ток је сличан обвезници у којој зајмопримац сваке године годишње плаћа камате и на крају плаћа главницу .
- Инвестициона банка купује кредите од банке за милијарду долара (банка ће можда додатно наплатити неке накнаде).
- годишњи новчани ток од зајмова био би 10% к 1 милијарде = 100 милиона УСД
- новчани ток у 10. години = 1,1 милијарди долара
- Сада, под претпоставком да инвестициона банка удружи ову кредитну имовину и препакује их у три транше: 300.000 јединица старије транше, 400.000 јединица мезанинске транше и 300.000 јединица капиталне транше у вредности од по 1000 долара.
Такође, ради једноставности израчуна на примеру, претпоставићемо да ће инвестициона банка укључити своје провизије у трошак
- Будући да је ризик за Сениор траншу најмањи, рецимо да је купон за који су дошли до њих 70 УСД по јединици. Резултат тога је принос од 7% за њих
- За мезанинску траншу, узимајући у обзир да је износ купона 90 УСД по јединици, дајући им 9% приноса
- Сада ће за деоничку траншу износ купона бити преостали износ који остане након исплате Сениор-а и Меззанине-а
- Дакле, укупна исплата Сениор транше = 70 к 300 000 УСД = 21 милион УСД
- укупна исплата мезанинске транше = 90 к 400 000 $ = 36 милиона УСД
- Тако ће преостали износ за капиталну траншу бити 100 милиона долара - (21 милион долара + 36 милиона долара) = 43 милиона долара
- Исплата купона по јединици износи = 43 милиона долара / 300 хиљада = 143,3 долара
- Тако власницима власничких транша даје принос од 14,3%
То изгледа веома атрактивно у поређењу са другим траншама! Али запамтите, овде смо узели у обзир да су сви зајмопримци платили своје уплате и да је било 0% неплаћања
- Сада размотримо случај у којем су услед краха тржишта или успоравања економије хиљаде људи изгубиле посао и сада нису у могућности да плате плаћање камата на своје кредите.
- Рецимо да ово резултира 15% зајмопримаца који не плаћају камате.
- Тако, уместо да укупан новчани ток износи 100 милиона долара, испада 85 милиона долара
- Читав губитак од 15 милиона долара сносиће Екуити транша, остављајући им 28 милиона долара. То ће резултирати купоном по јединици од 93,3 долара и приносом од 9,3%, готово истим као међуетажна транша.
Ово наглашава ризик везан за доње транше. У случају да је подразумевана вредност била 40%, целокупно плаћање купона из капиталне транше било би избрисано.
Остали чланци повезани са дериватима који би вам се могли свидети
- Дефиниција деривата каматне стопе
- Цена обвезница
- Шта је нагиб криве приноса?
- Инвестиционе хартије од вредности
