Шта су колатерализоване хипотекарне обавезе?
Колатерализована хипотекарна обавеза (ЦМО) је врста хипотекарне инвестиције у којој се већи број хипотека удружује и продаје као инвестициона хартија од вредности. Прилив готовине се дешава када зајмопримци врате своје зајмове који се затим исплаћују ЦМО инвеститорима.
Како функционишу ЦМО?
Колатерализована хипотекарна обавеза подељена је у различите категорије ризика познате као транше. Ове вишеструке класе су намењене инвеститорима са различитим апетитима за ризик и очекивањима за повраћајем. Они имају различите датуме доспећа и рангирани су према приоритету плаћања, тј. И неке транше се исплаћују пре других. Као резултат тога, свака се транша понаша као посебна хартија од вредности са различитим неотплаћеним главницом и купонима.
Најризичнија транша ће прва поднети највећи терет губитака који настају услед неизвршења обавеза, а заузврат ће бити награђена највишом стопом купона међу свима. У случају претплате, најмање ризична класа прво добија свој удео и имаће најниже стопе поврата. Овакво структурирање ЦМОС-а не елиминише нити смањује ризик. Уместо тога, ризик се дистрибуира међу инвеститорима према њиховим профилима ризика.
Врсте транширања у ЦМО
# 1 - Кредитирање
Ово је најраспрострањенији облик гранања, чији је циљ кредитна заштита. Структура се састоји од старијих и млађих транши. Јуниорске транше апсорбују све губитке настале услед неизвршења обавеза зајмопримаца пре него што се могу проследити старијим траншама. Који год новчани ток буде доступан, прво се ставља на располагање старијим траншама. Оваква структура се такође назива и „структура водопада“. Генерално, праг окидача је такође дефинисан где након одређеног нивоа делинквенције губици почињу да се преносе и на старије транше.
# 2 - Прекомерна колатерализација
Ово се односи на ситуацију побољшања кредита у којој је основна вредност издатих заједничких тржишних мера далеко мања од укупне вредности основних хипотека. Ово чини ЦМОС преко колатерализованих тамо где не доживљавају губитке све док вредност хипотека не падне испод главнице ЦМО, што доводи до недовољне колатерализације. Ово стање је уобичајено у случају привремених кредита.
# 3 - Вишак ширења
Термин вишак распона односи се на разлику између купонске стопе издатих ЦМО-а и просечно пондерисане каматне стопе свих хипотека у фонду. Одржавање вишка ширења пружа јастук за све губитке који би се могли догодити у будућности. Ова маржа се чува на расподељеном рачуну и користи се за одржавање благовремених плаћања у случају неизвршења обавеза и неплаћања.
# 4 - Отплата претплате
Транширање унапред отплатом је начин обезбеђивања нивоа заштите од ризика пријевремене отплате. Отплатом хипотеке у базену скраћује се животни век ЦМО-а јер се главница плаћа пре доспећа и будуће исплате камата нестају. Транширање пријевременом отплатом поново распоређује ризик пријевремене отплате кроз одређени број транша. Томе се може приступити на више начина:
- Транширање времена - Све исплате главнице одједном се користе за исплату прве транше. Све наредне претплате иду у следећу траншу у низу. На овај начин различите транше доспевају у различито време.
- Паралелно транширање - То се дешава када се стопе купона свих транши на крају изједначе са каматним стопама на хипотеке у базену. Транше могу имати фиксне или променљиве стопе, али све се своди на хипотекарне стопе.
- З обвезнице / обрачунске обвезнице - Ово се односи на заједничку организацију која има „З“ траншу. Ова транша је често последња транша и у почетку не прима никакве камате. Све камате које се прикупе за ову траншу иду на исплату главнице осталих транши. Након што се исплате остале транше, ова транша почиње да прима своје доспеле исплате.
- Обвезнице по распореду и пратеће обвезнице - Обвезнице по распореду добијају пријевремене отплате по унапред дефинисаном распореду, а сав вишак упијају обвезнице за подршку, познате и као пратеће обвезнице.
# 5 - Транчирање купона
Овом типу транширања приступа се прерасподелом купона хипотека и углавном се врши након што се постигне транширање са претплатом. Купонско транширање даје две главне врсте транши:
- Транша само за камату (ИО) - Ова транша прима само камату израчунату на основу фиктивне главнице. Исплате главнице се не врше. Стога се не суочава са ризиком пријевремене отплате.
- Транша само за главницу (ПО) - Ова транша је постављена само да прима главницу и нема камате, те стога постаје рањивија на плаћања унапред.
Предности
- Транширање омогућава инвеститорима да зараде више у складу са њиховим профилима ризика и очекивањима поврата улагања.
- ЦМО имају користи од финансијских институција тако што им омогућавају да издају хартије од вредности које су структуриране на начин да не морају да брину о томе да изврше плаћања свим инвеститорима одједном. Неки примају уплате пре осталих и оних који се за то нису пријавили.
- Инвеститори имају приступ различитим хипотекарним кредитима под једним кровом.
Мане
- Ризик од пријевремене отплате - Пријевремене отплате скраћују животни вијек ЦМО-а и све будуће исплате престају да постоје.
- Ризик од каматних стопа - Отплате су најчешће када падају тржишне каматне стопе, јер власници кућа траже могућности рефинансирања како би смањили трошкове позајмљивања.
- Тржишни ризик - Свеукупно економско стање такође утиче на функционисање ЦМО.
- Ризик ликвидности - Хипотекарни зајмови нису ликвидни. Ако инвеститор жели да изађе са једне позиције, то није баш лако.
Ограничења
Учинак ЦМО-а у великој мери зависи од квалитета основних кредита. Ако су хипотеке испод вредности, вероватноћа неизвршења обавеза је много већа.
Закључак
ЦМОС су сложене финансијске структуре којима се управљају различитим условима повезаним са хипотекама у базену. Као такво, није баш лако проценити ризике и приносе повезане. Понекад се инвеститори толико заслепе због прихода који би требало да стигну да забораве да процене квалитет основног материјала.
Криза хипотекарних хипотека била је резултат овог незнања. То је довело до појачаног надзора од стране регулаторних тела. ЦМО су добре опције за инвестирање, али као и све остало, и њих треба проценити на могуће ризике и губитке пре доношења инвестиционих одлука.
