Форецлосуре Значење
Оврха је дефинисана као кораци које зајмодавац предузима када зајмопримац не подмири отплату зајма. На овај начин зајмодавац преузима правну контролу над хипотекованом имовином и продаје имовину (имовину) како би повратио износ зајма.
Врсте заплене
# 1 - Судска
Ово је уобичајена заплена која се дешава када зајмодавац обавести зајмопримца о пропуштеним плаћањима, а затим када зајмопримац не успе да се оживи и не подмири обавезу, зајмодавац тужи зајмопримца и он се подноси у канцеларији матичара. Случај је стављен на јавни увид и након суђења имовина се ставља на лицитацију.
# 2 - Несудско
Овде зајмодавац има пуна овлашћења за продају имовине када зајмопримац не подмири обавезе. И овде ће случај бити евидентиран у канцеларији матичара, а зајмопримац ће добити времена да надокнади пропуст који зајмодавац има право да одмах оде на аукцију или продају имовине и овде је разлика у томе бити опсежни судски или судски поступак.
Процес оврхе
Процес се разликује од државе до државе, али укупно има 5 сличних карактеристика -
# 1 - Зајмопримац подразумевано плаћа
Када зајмопримац пропусти бар једно плаћање зајма, поставља се у задане критеријуме. Зајмодавац ће послати обавештење о пропуштеном плаћању у којем се наводи да је пропустио уплату, па чак и понудити грејс период од 15 дана за плаћање. Након 15 дана, зајмопримцу ће се наплатити закашњело плаћање и друге казне. Ако зајмопримац пропусти две до три уплате, сада ће му бити послато обавештење о захтеву које је теже од пропуштеног обавештења.
# 2 - Обавештење о задатку (НОД)
Када зајмопримац пропусти да плати три до шест месеци, зајмодавац ће послати обавештење о неплаћању у канцеларију државног записничара. Копија овог документа такође се шаље зајмопримцу који даље добија 90 дана да плати недавни рачун и врати кредит. Овај период се назива периодом враћања на посао.
# 3 - Обавештење о продаји имовине
Ако зајмопримац и даље не може извршити плаћање у року од 90 дана, зајмодавац започиње поступак извршења. Зајмодавац ће поново послати обавештење канцеларији државног снимача, уз исти примерак, једном дужнику и, такође, објавити правно обавештење у новинама три узастопне недеље пре него што се дом стварно лицитира. Зајмопримац има још пет дана пре аукције да надокнади пропуштене уплате.
# 4 - Јавна аукција
Зајмодавац ће проценити почетну понуду за имовину пре него што се појави на аукцији. Цена се процењује на основу стања на зајму на чекању и било које врсте заложног права или пореза који се не плаћају. Имовина се продаје понуђачу који понуди највише. Уговор о поверењу преноси се на новог власника имовине, а зајмопримац сада има 3 дана да напусти имовину.
# 5 - Некретнина у власништву некретнине
Ако се имовина не прода на аукцији, она постаје власништво банке или имовина у власништву некретнине. Када се ово догоди, зајмодавац је власник имовине и он ће покушати да прода имовину посредником или агентом. Да би посао био примамљивији, зајмодавац може уклонити неки део заложних права и друге трошкове, дајући тако неки облик попуста заинтересованој страни за куповину разматране имовине.
Аукција форецлосуре
На аукцији, зајмодавац обично поставља понуду пре аукције на основу цене која се процењује узимајући у обзир стање на чекању зајма и било коју врсту заложног права или пореза који се не плаћају. Ово обавештење се такође даје у локалним новинама и на веб локацијама како би се заинтересовани купци јавили на аукцију.
На дан аукције на основу унапред постављене понуде лицитацији је дозвољено да лицитирају за цене изнад ње. Сврха аукције је добити највишу могућу цену имовине. Разматра се особа са највишом понудом или износ који је зајмодавцу довољан да покрије зајам и имовина се предаје том лицу.
Зајмопримац има три дана времена да напусти имовину и преда је новом власнику. С друге стране, ако зајмодавац не добије добре понуде на аукцији, зајмодавац ће преузети имовину и покушати да је прода у будућности преко брокера или агената.
Како то избећи?
- Један од најважнијих корака за избегавање оврхе је избегавање пропуштених плаћања кредита и постајање неизвршењем обавеза.
- У случају тешких ванредних ситуација треба зајмодавцу узети мало времена пре него што наиђете на невоље у правном поступку. То се назива толеранција.
- Ако се неко може сложити да након неплаћања никада више неће поновити исто, зајмодавац може зајмопримцу дати одушка и одрећи се обавезе која се назива опростом дуга.
- Када зајмодавац распореди пропуштени износ за плаћање на дуже време, пружа дужнику неку врсту лакоће.
- Када се зајмодавац сложи да промени услове зајма или продужи период амортизације, то може дати одређену флексибилност зајмопримцу.
Последице заплене
- Човек треба да напусти свој дом и било коју врсту капитала који је предложен.
- Доводи до стреса и анксиозности, јер човек постаје бескућник без знања о томе где даље.
- Наноси велику штету кредитном резултату и добијање другог зајма у будућности постаје веома тешко.
- Непостојање мањка може бити дужно чак и након продаје путем оврхе.
- Може се изгубити могућност закупа или помоћи која ће бити доступна даље.
- Према поступку хипотеке Фанние Мае, неко ће изгубити могућност куповине друге куће још седам година.
Утицај
- То је на кредитном рејтингу који је драстично погођен.
- Куће су доступне по нижој стопи од стварне тржишне цене.
- То ствара прилику за нове купце домова да купе домове по сниженим ценама.
- Чак и након извршења зајма, зајмопримац ће можда морати надокнадити дефицит у зајму.
- Проблеми у запошљавању у одређеним областима у којима се проверава кредитна способност кандидата.
Предности
- Када тржиште некретнина падне ниско, многи власници сматрају да њихова кућа није вредна хипотеке. У овим сценаријима можда би било добро за власнике да смање свој терет и почну од почетка.
- То је корисно за нове купце кућа који ће имање наћи по нижим ценама.
- То је такође начин уштеде новца. Када зајмопримац схвати да не постоји начин да спречи извршење заплене, може се престати са покушајима и уштедети новац који је иначе коришћен за месечно плаћање и почети испочетка када се оврха заврши.
Мане
- Кредитни рејтинг је најтеже погођен и драстично пада.
- Човек изгуби свој дом и у таквој кризи је врло тешко пронаћи нови дом.
- Такође утиче на запосленост када се на некој врсти посла проверава кредитна позадина појединаца.
- Добијање новог зајма или хипотеке постаје веома тешко.
- Када се догоди заплена, порески терет зајмопримца се повећава у очима Пореске управе, дуг се опрашта и сматра се приходом.
