Шта је опција закупа?
Опција закупа је врста споразума између закуподавца и закупца при којем закупац има могућност куповине имовине (комерцијалне или стамбене) након плаћања на крају периода закупа или након одређеног временског периода.
Према опцији закупа, Кс је купац, а И је продавац потписао је уговор у којем се Кс сложио да купи имовину 100000 УСД на крају закупа, рецимо након 1 године након плаћања опционе накнаде од 500 УСД. наставиће да плаћају закуп од 1000 америчких долара за годину дана, а он ће платити 100000 америчких долара на крају године и задржати власништво над имовином.
Како функционише уговор о најму?
Узмимо неколико тачака да бисмо разумели како то функционише.
- У уговору о закупу опције, странке одлучују колики ће бити трошак куповине опције. Обично се не може рефундирати у случају да купац не искористи могућност закупа јер није депозит.
- Они одлучују колика ће бити набавна цена на крају периода закупа. Одлучује се на почетку опције.
- Такође се договарају о временском периоду након којег ће купац (закупац) купити некретнину. То је нормално за период од 1 до 2 године.
- Постигнут је уговорни споразум између страна о томе колика би била месечна закупнина, да ли нека закупнина мора да се одбије од купопродајне цене. Закупнина је обично већа од тржишне закупнине. На пример, тржишна цена закупа износи 1300 УСД, али продавац може наплатити 1600 УСД и 300 УСД умањено од купопродајне цене.
Купац понекад обавља поправке да би остварио профит када купац прода имовину другој особи.
Врсте могућности закупа
Постоје три врсте могућности закупа
# 1 - опција куповине и продаје
У овој врсти уговора о закупу су укључене три стране. Овде купац закључује уговор са власником имовине, а купац поново склапа уговор са другом страном о продаји исте имовине.
На пример, господин к је власник (закуподавац) имовине, а господин И купац имовине (закупац). И закључујете уговор са компанијом Кс о куповини имовине по цени од 100000 америчких долара по истеку одређеног временског периода, рецимо након једне године и пристали сте да платите закупнину од 1000 америчких долара. Сада ће И склопити још један уговор са З-ом о продаји имовине по цени од 120000 УСД и пристао да добије закупнину од 1500 УСД. Као што видимо, И остварује профит од 500 УСД (1500–1000 УСД) од закупнине и 20000 УСД од продајом имовине, а његов укупан профит је 20500 УСД (500 + 20000 УСД).
Ова врста опција се углавном ради у инвестиционе сврхе.
# 2 - Уобичајена могућност најма
Ово је једноставан начин давања имовине у закуп, јер је продавац (закуподавац) власник имовине која исту даје у закуп купцу (закупцу).
# 3 - Могућност закупа за доделу
У овој врсти закупа, купац опције је склопио уговор са продавцем и доделио је имовину другој особи наплаћујући одређену накнаду за уступање.
Разлози за коришћење уговора о закупу
Разлоге за коришћење схватићемо са становишта купца и продавца
Купац: Купац може имати финансијских потешкоћа да изврши авансно плаћање.
- Обично се то дешава када се купац пресели на различите локације, а имовину мора да прода пре краја периода закупа.
- Купац може имати недостатак средстава која се могу договорити током периода опције.
Продавац: Опција закупа омогућава продавцима да продају имовину по вишој цени чинећи уговоре привлачнијим, што иначе не би могао продати.
- Продавац може добити више новца у поређењу са продајом у другом случају.
- Продавац може избећи проблеме са ликвидношћу.
- Продавац може задржати право својине уметањем истог у уговор у случају неплаћања којим може да се спаси.
Опција закупа у односу на закуп
Сада можемо видети разлику између оба.
Закуп-куповина
- У оквиру куповине закупа, обе уговорне стране имају неуспех у обавези једне стране истовремено кршење друге стране.
- На пример, понекад се дешава да купац сноси трошкове поправке и одржавања имовине ако то не учини, тада уговор аутоматски постаје ништав за обе стране.
Могућност закупа
Према опцији закупа, продавац има обавезу да прода имовину. У овом случају, закупац ће купити имовину на крају периода закупа. Закупац ће платити накнаду за опцију која се понекад усклађује са купопродајном ценом.
Главна разлика је у закупу. Обе стране имају обавезу, али у опцији закупа једини продавац има обавезу да прода имовину.
Укључен ризик
- У оквиру опције закупа новац плаћен према опцији, накнада се не враћа.
- Продавац можда неће пренети јасан власнички списак имовине на крају периода закупа, што може створити проблеме у случају да закупац жели да прода имовину.
- Према уговору о закупу, понекад, ако је то поменуто у уговору, ако закупац не плати закупнину, тада се целокупан уплаћени износ не враћа.
Предности
Неке од предности купца и продавца у опцији закупа су следеће.
Купац
- Купац не мора да плати огромну капара, што се обично дешава код куповине на лизинг.
- Опција закупа не обавезује купца за куповину; него обавезује продавца за продају.
- У случају неплаћања закупа, уговор постаје ништав и пуна вредност накнаде предата је купцу.
Продавац
- Продавац има бољу прилику да прода по високој цени.
- Накнада за опцију коју плаћа купац се не враћа у случају неплаћања.
- Продавац ће задржати власника док му се не уплати износ.
Закључак
Ова врста закупа је врло корисна у случају недостатка средстава. Током израде уговора треба водити рачуна о одговарајућој пажњи. Сви услови и одредбе требају бити јасни и то у складу са важећим законом у тој земљи.
