Дефиниција преинаке хипотеке
Преинака хипотеке је када зајмопримац плати или део или целокупан износ неизмирене главнице што резултира смањеним салдом зајма, па стога финансијска институција прерачунава месечне исплате хипотеке на основу преосталог периода, неизмиреног износа главнице и каматне стопе.
- Када зајмопримац тада има велику количину новца, такав новац се може пренијети зајмодавцу у облику хипотеке како би се смањио преостали износ зајма, као и да би се смањио терет камата и мјесечни главни терет таквог зајма. .
- Стога зајмопримац плаћа авансни новац да би поравнао преостали износ главнице, а зајмодавац прерачунава преостали износ са преосталим периодом доспећа и каматном стопом, што обезбеђује поновни износ хипотеке.
- Такође, укупан износ камате коју зајмопримац плаћа зајмодавцу након преправке хипотеке биће очигледно нижи у поређењу са износом који би зајмопримац платио да то није учинио.
- То је због временске вредности новчаног фактора присутног у обрачуну камате неизмирене главнице.
Како функционише преправка хипотеке?
Прерађивање хипотеке ради на основном принципу финансирања. Постоји неколико фактора због којих зајмодавац обрачунава камату, што укључује фактор времена као и фактор ризика. Концепт временске вредности новца функционише узимајући у обзир различите елементе као што су каматна стопа, временски период и преостали износ позајмице итд. Обично постоје специфични амортизациони планови за отплату зајма, који укључују једнаке месечне исплате или исплате главнице и камате према унапред дефинисаној стопи.
Међутим, ако је отплата главнице већа од неизмиреног износа који се плаћа на одређеној рата, преостали износ салда ће се прерачунати користећи финансијске концепте узимајући у обзир садашњу вредност износа билансног зајма дисконтованог по каматној стопи.
Калкулације преправке хипотеке
Сваки зајмопримац не дозвољава преправку зајма. Стога прво што треба осигурати јесте да зајмопримац дозвољава исто што и према закљученом уговору. Следећи услови морају бити испуњени:
- Морају бити испуњени минимални стандарди смањења главнице: тамо где зајмопримац дозвољава преправљање, постоје посебне норме повезане са минималним износом отплате главнице, који треба да буде испуњен као први услов.
- Накнаде за преправку плаћа зајмопримац у складу са нормама финансијских институција.
Доље је дат пример израчуна за преправку хипотеке.
| Подаци | Износ |
| Тренутно стање главнице | 1.125.000,00 долара |
| Годишња каматна стопа | 5,00% |
| Текуће месечне исплате главнице и камата | 100.000,00 долара |
| Преостали део камате | 29.671,58 $ |
| Паушално смањење главнице | 500.000,00 УСД |
| Накнада за преправљање | 25.000,00 УСД |
Број преосталих уплата је 12. Израчунајте прерађену хипотекарну штедњу.
Решење:
Број преосталих уплата је 12. Сада ћемо прво израчунати прерађени салдо зајма.
- Преправљено стање зајма = Тренутно стање главнице - Паушално смањење главнице
- = 1.125.000 до 500.000 долара
- = 625.000 УСД
Обрачун преосталог износа рате:
- Рата = Износ главнице / Фактор ренте @ 5% за 12 месеци
- = 625.000 УСД / 11.68122
- = 53.504,69 УСД
Врсте хипотека које се могу поништити
- Као што је раније поменуто, само оне хипотеке у којима специфични услови дозвољавају преправљање могу се преправити. Такве хипотеке су повезане са негативно амортизованим зајмом, који има структуру плаћања такву да омогућава отплату рокова у износу мањем од камате на зајам.
- Негативно амортизоване хипотеке такође се називају хипотекама са подесивом стопом опције плаћања или опцијом АРМ.
- Даље, ниједан зајам подржан од државе не може се преусмерити, па се стога Јумбо ЦД-ови, УСДА, ВА зајам итд. Не могу преобликовати.
Разлика између преправке хипотеке и рефинансирања
- Тамо где зајмопримац даје значајан износ паушалне отплате зајма и испуњава унапред дефинисане услове, тада се таква отплата може назвати преуређивањем хипотеке, док се, с друге стране, рефинансирање зајма дешава када зајмопримац постојећи зајам претвори у нови зајам који различити услови зајма су повољни услови за зајмопримца. Стога постоји танка линија која дефинише разлику између преправке хипотеке и рефинансирања.
- Према претходним условима, зајмопримац врши паушалне исплате извршавајући се унапред од наведеног распореда отплате, а зајмодавац је репрограмирао преостали износ главнице, што је износ нижи у смислу годишње исплате камате, броја година отплата и годишња отплата принципа, док се касније врши пренос зајма тамо где је нови зајмодавац пренео зајам од старог зајмодавца и даља отплата новом зајмодавцу врши се само у складу са новим условима кредит.
Предности и недостаци преправке хипотеке
Доље су дати неки од предности и недостатака преправке хипотеке.
Професори за преправку хипотеке
- Укупна камата плаћена на позајмице је много нижа у поређењу са износом камате која се плаћа ако се не изврши преправка хипотеке. Стога смањује месечно оптерећење плаћања
- Просечна каматна стопа коју плаћа зајмопримац усклађује се са очекиваном каматном стопом.
- Поновно квалификовање за нови зајам постаје досадан посао, па стога поступак преправке хипотеке уклања административне послове око добијања новог зајма.
Против преправке хипотеке
- Процесом преправке хипотеке не недостаје временски период трајања зајма; стога, за разлику од рефинансирања, то не смањује период позајмице.
- Иако се исплате камата смањују због преправљања, недостатак је тај што више новца зарађује у хипотеци, па стога постоје шансе за кршење ликвидности.
- Прерађивање укључује таксе као што су накнаде, административне таксе итд., А самим тим и оптерећење накнада за финансирање се повећава.
Закључак
Горња дискусија је јасно показала да се прерађивање хипотеке разликује од рефинансирања из горе поменутих разлога. Такође, преправка хипотеке омогућила је зајмопримцима једноставан начин да смање каматни терет током одређеног временског периода задржавајући исти период доспећа и да смање отплату главнице сваког месеца након што унапред обезбеде паушални износ главнице зајмодавцу.
