Разлика између процењене и тржишне вредности
И процењена вредност и тржишна вредност углавном се односе на процену вредности непокретности и користе се за вредновање имовине где тржишна вредност, како назив сугерише, процењује вредност имовине коју добијемо ако данас планирамо да је продамо заснива се на стандардним процедурама, а користе га локалне власти и у пореске сврхе.
Процењена вредност и тржишна вредност су појмови који се односе на процене некретнина због којих се већина људи збуњује. Иако могу звучати слично и понекад се користе наизменично, међусобно се прилично разликују. Заронимо даље како бисмо разумели ову разлику.
Шта је процењена вредност?
Процењена вредност се израчунава на основу стандардног поступка од стране општина и локалне управе. Израчунава се углавном за обрачун пореза, који су директно пропорционални процењеној вредности. Што је већа ова вредност, већи је порез који се наплаћује.
На пример, локалне власти (градски проценитељ) утврдиће стопе земљишта и цене кућа изграђених на тим земљиштима. Ове стопе одлучују о висини пореза који ће власници бити дужни платити.
Шта је тржишна вредност?
Имовина је више од комада земље или цене по квадратном метру. Много је фактора који одлучују о томе колико се имовине може проценити. Тржишна вредност је највероватнија цена коју ће некретнина од данас добити на отвореном тржишту. Њиме управљају економске снаге потражње и понуде.
Што више купаца занима имовина, то већу вредност може добити за продавца и обрнуто. Једноставно речено, то је цена коју су купци спремни да дају, а продавац је спреман да прихвати у трансакцији на отвореном тржишту. Тржишну вредност агенти за некретнине израчунавају у име својих клијената.
Процењена вредност наспрам тржишне вредности
Погледајмо главне разлике између процењене и тржишне вредности.
Кључне разлике
Кључне разлике су следеће -
# 1 - Фактори који утичу на прорачун
Процењена вредност је обично мања од тржишне вредности. То је зато што се израчунава на основу стандардног механизма. Процењивач ће посетити имање, обавити темељни преглед оближњих кућа и подручја и доћи ће до поштене вредности. За било које подручје, локалне власти би унапред одредиле стопу процене. Фер вредност коју израчунава проценитељ помножава се са стопом процене, а тако изведена вредност позната је као процењена вредност. На пример, рецимо да је фер вредност израчуната на 500.000, а стопа процене коју је унапред донела одлука је 80%.
Тада ће процењена вредност бити
- = 500.000 * 80%
- = 400.000
Израчун тржишне вредности је прилично различит и зависи од многих фактора и тржишних информација које су у то време биле доступне. Неки од фактора могу бити:
- Стање добра:
- Старост имања
- Локација
- Приступ и повезаност аутопутевима и другим главним оближњим областима.
- Оспорена имовина
Агент за промет некретнина узима у обзир све ове факторе приликом израчунавања тржишне вредности. Међутим, фактор који највише утиче је потражња и понуда. У случају да постоји више купаца заинтересованих за некретнину, она ће сигурно добити већу тржишну вредност од било које сличне имовине. С друге стране, чак и ако су стање и доступност имовине задовољавајући, али постоје неки правни спорови повезани с њом, тада продавци можда неће бити заинтересовани, а његова тржишна вредност може пасти (понекад чак и испод процењене вредности) .
# 2 - Утицај флуктуација на тржишту
Иако тржишна вредност некретнине може да расте или опада на основу различитих фактора, процењена вредност је у великој мери имуна на таква колебања. Много пута постоје сценарији када тржишна вредност скочи преко ноћи због најаве државних инфраструктурних пројеката попут потрошње на пројекат метроа, изградње новог аутопута итд. Међутим, такве најаве не би много утицале на процењену вредност јер се она мења само мали износ заснован на кружним стопама и годишњим инспекцијама локалних општина. У ствари, у одређеним сценаријима, влада задржава ограничење за које се процењена вредност може променити само за 5-6% годишње.
Да бисмо илустровали утицај тржишних колебања, наставимо са нашим горњим примером, где је процењена вредност израчуната на 400.000. Сада претпоставимо да је у близини овог имања ИТ компанија одлучила да изгради нову канцеларију. Чим су ове информације доступне у домену тржишта, динамика локалитета се променила, што ће утицати на тренутне процене. Будући да постоји нова канцеларија, људи који тамо раде желе да купе кућу у близини како би уштедели путне трошкове и време.
Отуда се изненада повећао број купаца, што ће повећати цене. Исто земљиште које је процењено на 400.000 сада би се могло продати и до 600.000 или 800.000, што је ништа друго до тржишна вредност, јер је то вредност на којој ће се на крају одвијати трансакције куповине и продаје. Међутим, важно је напоменути да ће се порез на имовину који се плаћа још увек обрачунавати на првобитно утврђеној процењеној вредности.
Упоредна табела процењене и тржишне вредности
| Основа | Процењена вредност | Тржишна вредност | ||
| Утицај тржишних колебања | Отпоран на флуктуације тржишта | На тржишну вредност утичу колебања на локалном тржишту. | ||
| Корисност / сврха | Користи се за обрачун пореза. | То је цена по којој ће имовина на крају бити купљена или продата. | ||
| Фактори који утичу на прорачун | Стопа процене по одлуци општина; | локација, величина, стање, побољшања, недавне трансакције или било које друге тржишне информације повезане са имовином; | ||
| Ко то рачуна | Жупанијски оцењивач у име локалне општине | Агент за продају некретнина у име свог клијента | ||
| Израчуната вредност | Обично мање од тржишне вредности на основу стопе процене коју су одлучиле локалне власти. | Снаге потражње и понуде одлучују о тржишној вредности. |
Закључак
Куће, за разлику од осталих производа, немају ознаке са ценама. Немају фиксну цену, али цене које се могу променити било када. То је разлог зашто имамо концепте ових вредности.
- Процењена вредност је више налик на основну цену коју су поставиле влада или локалне власти, израчунату стандардном процедуром и углавном одређену за папирологију и обрачун пореза попут годишњег пореза на имовину или једнократног пореза из регистра. То се евидентира у владиним досијеима и не мења се често - обично једном годишње.
- Тржишна вредност је, с друге стране, динамична процена коју одређује неколико фактора, доступни подаци и способност купца и продавца да плате. Може се променити било када (понекад чак и преко ноћи) и по било којој цени. Док купује или продаје, некога више занима тржишна вредност у трансакционе сврхе, а док је власник (или пребива), више га занима процењена вредност за обрачуне пореза који се понављају.
