Дефиниција индустријских РЕИТ-а
Индустриал РЕИТс је повереништво за инвестирање у некретнине које поседује или управља некретнинама попут производње, складиштења, производње, дистрибуције или било ког другог индустријског имања и зарађује их изнајмљивањем или изнајмљивањем предузећима.
Како то функционише?
Индустријски РЕИТ купују просторе или граде просторе који се могу изнајмити или изнајмити предузећима у индустријске, посебно индустријске сврхе. Такви РЕИТ-ови чине фонд средстава који помажу њиховом пословању у инвестиционе сврхе. РЕИТ прикупљају средства доприносима или малопродајних инвеститора или предузећа. Та средства се затим користе или за куповину зграда, индустријских чворишта (делимично или у целости), индустријских простора, фабрика, производних центара итд. Или за управљање, у власништву или изнајмљивању таквих индустријских својстава, тако да се могу даље изнајмљивати да сакупља новац.
Они раде на пословном моделу који захтева већу исплату дивиденди инвеститорима. Ови РЕИТ-ови су изузети од савезног пореза на добит све док акционарима дају 90% свог опорезивог дохотка у дивиденди. Инвеститори такође имају подстицај за апрецијацију капитала због пораста стопа некретнина.
Индустријски РЕИТ-ови, као и други РЕИТ-ови, издају акције за капитално финансирање заједно са дужничким финансирањем на нивоу предузећа. Стога, за разлику од традиционалних повереничких фондова за инвестирање у некретнине, ови фондови тргују и на јавним берзама.
Перспектива инвеститора
-
- Важно је напоменути да РЕИТ-ови, укључујући индустријске, дугорочно улажу у некретнине. Дакле, свака одлука или план да се новац уложи у такве фондове треба да садржи дугорочни поглед на инвестиције.
- Одлуке о улагању у ове РЕИТ-ове треба да се заснују на процени пословања предузећа. Принос од дивиденде један је од најбољих алата за мерење, а исти се може израчунати поделом дивиденде на новчани ток из пословања. Већи однос указује на бољи принос.
- Увек тражите РЕИТ-ове који су се добро показали у прошлости. РЕИТ са добрим перформансама сигурно ће имати јак тим који обично пружа могућности за добре перформансе у будућности.
- Пре инвестирања, размотрите разумевање тржишне динамике, макроекономског окружења у којем РЕИТ-ови послују и профила ризика и поврата инвестиције.
Примери индустријских РЕИТ-ова
На тржишту Сједињених Држава, индустријски РЕИТ-ови чине приближно 10% широко заснованих фондова којима се тргује некретнинама. Неки од популарних РЕИТ-ова у индустријском сектору су:
-
-
- Либерти (ЛПТ)
- Прологис (ПЛД)
- Америцолд (ХЛАДНО)
- ПС пословни паркови (ПСБ)
- ЕастГроуп (ЕГП)
- СТАГ Индустриал (СТАГ)
- Иновативни индустријски (ИИПР)
-
Неки од индустријских РЕИТ-а који највише исплаћују дивиденде су:
-
-
- Унити Гроуп, Инц.
- Плимоутх Индустриал РИЕТ, Инц.
- Поверење својстава индустријске логистике
-
Ови РЕИТ-ови имају дивидендне приносе од преко 7%.
Различити РЕИТ-ови имају различите спецификације за управљање имовином. Неки такви РЕИТ-ови поседују / управљају производним погонима, док други поседују / управљају складиштима или дистрибутивним центрима.
Погледајмо брзо неке од познатих индустријских РЕИТ-ова:
Прологис спада у логистичку поткатегорију ових РЕИТ-ова. Један је од највећих и највише оцењених (на основу кредитне способности) РЕИТ-а и управља складиштима и дистрибутивним центрима. Тржишна капитализација је скоро 50 милијарди долара, а дивидендни принос од 2,9%.
Још један важан играч у индустријском простору је Стаг индустриал РЕИТ, који има логистичке и производне просторе. Углавном послује у Сједињеним Државама и мањи је играч. Дао је дивидендни принос од 4,9%, а задржао је 3,5 милијарде долара тржишне капитализације.
Корпорација Дуке Реалти , са седиштем у САД-у, друга је компанија РЕИТ која се фокусира на дистрибутивне центре и медицинске ординације. Његова тржишна капитализација износи 10,9 милијарди долара, а принос на дивиденду 2,8%.
Предности
-
-
- Флексибилност у управљању индустријским просторима и њиховој модификацији према специфичним потребама предузећа или клијената представља предност. Стога прилагодљивост постаје важан фактор у индустријском РЕИТ-у.
- На сличан начин, они се морају мање фокусирати на поправке и естетику зграде и својстава. Други РЕИТ-ови се суочавају са овим проблемом због естетске вредности имовине.
- Улагања у ове РЕИТ-ове могу бити предности јер је недостајало логистичких простора док све више и више производних активности долази на тржиште.
-
Мане
-
-
- Фактори раста се у великој мери ослањају на економске услове. Чешће него не, стално променљиви макро услови узрокују нестабилност ових РЕИТ-ова. Један од таквих макроекономских фактора је каматна стопа.
- Ови РЕИТ-ови имају краткорочну природу лизинга. То значи да дају у закуп на краћи рок у поређењу са другим некретнинама, па према томе утиче на могућности раста повезане са РЕИТ-овима.
- Изазов је поставити и на тај начин утрти пут препрекама уласку у концепт. Огромна улагања у РЕИТ-ове, посебно индустријске, узрокују да врло мали број играча уђе или одржи конкуренцију.
- Индустријски РЕИТ-ови могу бити изложени ризицима прекомерне понуде. Током економског просперитета, индустријски напредак је дат, и то има тенденцију да негативно утиче на профил тражње и понуде.
-
Закључак
Индустријски РЕИТ остварили су изнад очекивања у последњој деценији. Овакве перформансе су првенствено резултат таласа е-трговине и растуће потражње за технолошки прихватљивим индустријским просторима. Гиганти е-трговине као што су Амазон, Валмарт и Хоме Депот највећи су инвеститори у индустријске просторе.
До краја фискалне 2019. године, РЕИТ-ови су забележили снажне разлике у лизингу и прилично импресивно погурали раст закупа. Ниво попуњености такође се повећао на рекордно висок упркос великом расту кирија. Два најважнија фактора за овај раст РЕИТ-а су перформансе индустријских залиха и профил потражње-понуде индустријских простора.
Треба напоменути да ови РЕИТ-ови ризикују у вези са финансирањем, јер се у великој мери ослањају на новац који је позајмљен од предузећа или инвеститора. Повећане каматне стопе могу нанети штету таквим РЕИТ-овима и погоршати њихове марже.
