Шта је повраћај готовине (ЦЦР)?
Поврат готовине на готовини је врста метрике која се користи за мерење укупног приноса оствареног на стварној инвестиционој некретнини, а принос је укупан новчани приход остварен на инвестиционој имовини да се изрази једноставним речима, Новац на готовински повраћај зарађује инвеститор направљен улагањем у имовину него хипотеком и израчунава се као однос укупног износа прихода од закупа генерисаног од имовине и укупних новчаних улагања иницијално уложених у имовину.
Формула
Треба приметити ову формулу да стопа дивиденде на капитал мери само принос на стварни уложени новац, тј. Капитал који је укључен у улагање. Дакле, мера не укључује дуг укључен у куповину имовине, што је уобичајени инструмент финансирања у некретнинама.
Како израчунати поврат новца (са примером)
Размотримо пример користећи горњу формулу ЦОЦР:
Инвестиције без зајма
Инвеститор купује некретнину за 2.000.000 УСД и прима месечну кирију од 8.000 УСД. Мора да плати трошкове одржавања имовине од 2.000 долара.
- Сада је месечни приход од имовине = 8000 - 2000 = 6.000 УСД
- Годишњи приход = 12 Кс 6000 = 72000 УСД
- Дакле, формула ЦОЦР = годишњи новчани ток пре опорезивања / укупни уложени новац = 72000/2000000 = 3,6%
Улагање у имовину са зајмом
Инвеститор купује некретнину за најам у износу од 2.000.000 УСД уз полог од 500.000 УСД. Месечно прима закупнину од 8.000 америчких долара, а месечно плаћа трошкове одржавања и камате од 4.000 америчких долара.
- Сада је месечни приход након трошкова инвеститора = 8000 - 4000 = 4.000 УСД
- Годишњи приход = 12 Кс 4000 = 48000 УСД
- Дакле, повраћај готовине = 48000/500000 = 9,6%
У горњим примерима зајам је повећао овај однос. Кредити или полуге повећавају ризик за инвеститора. Евентуалну штету, додатне трошкове, губитке од умањења вредности, губитак капитала инвеститор мора сносити сам, а банке морају да врате на време.
Међутим, није увек случај; овај однос зависи од многих других фактора као што су цена, износ зајма, месечна закупнина, месечне исплате зајма итд.
Разлике у повраћају готовине и повраћају улагања (РОИ)
Разлике између ЦОЦР и повраћаја улагања (РОИ):
Поврат улагања укључује укупан повраћај улагања. Такође би се размотрила и капитална добит на инвестицији. Ово узима у обзир само годишње приливе готовине. Будући да се ЦОЦР у инвестирању у некретнине, имовина држи веома дуго, обично 10-20 година, капиталне добитке је тешко проценити. Даље, капитални добици на имовини у зависности од локације имовине, геополитичког сценарија, економских услова и других фактора.
Дакле, за мерење и упоређивање улагања у улагање у некретнине ЦОЦР је боља мера.
Предности
- Однос је лако израчунати ЦОЦР. Однос је лака и брза метода за упоређивање приноса из различитих инвестиционих прилика. Коефицијент пружа инвеститору могућност да упореди не само приносе у оквиру повраћаја готовине у готовини у класи имовине, већ и између класа имовине.
Мане
- Израчун ЦОЦР заснован је на новчаном току пре опорезивања укупном уложеном новцу. С обзиром да је бројилац односа пре новчаног тока пореза, он не узима у обзир порески разред и одлив пореза појединца. На могућност инвестирања могу утицати пореске олакшице и порески издаци појединца, који нису обухваћени односом приноса
- Поврат новца у готовини не узима у обзир повраћај капитала. Принос на капитал може указивати на већи поврат, јер принос на капитал није приход.
- Остали ризици од поседовања имовине обухваћени су односом. Инвеститор треба да предузме детаљну анализу, заједно са израчунавањем коефицијента приноса, пре него што инвестира у имовину.
- Однос се заснива на једноставној камати за израчунавање готовине на повраћају готовине, а не на израчунавању сложене камате. Инвестициона прилика са чак и малом стопом сложене камате може бити супериорнија од инвестиције са високим приносом у готовини.
- Однос не узима у обзир временску вредност новца. Дакле, он ступа на снагу само у првој години инвестирања ако се мери апсолутни однос и мери стопа дивиденде на капитал за појединачну инвестицију.
Шта је добар однос поврата у готовини?
Апсолутни број за добар ЦОЦР варира. Иако стручњаци кажу да је принос од 8% добар однос, док неки стручњаци траже распон између 8-12%. Неки инвеститори можда неће инвестирати ако им није загарантовано 15% или 20% ЦОЦР.
Закључак
Стопа дивиденде на капитал даје однос прилива готовине пре опорезивања са износом почетно уложеног капитала. Не укључује зајмове узете од финансијских институција приликом израчунавања коефицијента приноса на готовину.
Иако је ово једноставна метрика, она не говори све о некретнини која се изнајмљује и не би је требало узимати као једину меру за доношење инвестиционе одлуке. ЦОЦР за инвестирање у некретнине захтева дубоку и софистицирану разину анализе, која укључује квалитативне анализе попут локације имовине, будућих изгледа подручја, комерцијалне естетике локације, између осталих фактора.
Добар однос ЦОЦР не узима у обзир пореске бенефиције, алтернативне изворе финансирања, могућу структуру финансирања. Међутим, добар однос ЦОЦР остаје најосновнији и најважнији показатељ који указује на бољу прилику за инвестирање.
