Шта је хипотекарна превара?
Хипотекарна превара је намерно погрешно приказивање или пропуштање чињеница као што је прецењивање могућности отплате зајма или било које такве материјалне информације, због којих зајмодавци зајма одобравају или ублажавају услове кредита, као што је каматна стопа или распоред отплате. Ова превара спада у кривично дело, а ако је оглашен кривим, преварант може добити казну затвора до 30 година.
Објашњење
- Горња дефиниција је у складу са ставом Федералног истражног бироа (ФБИ) и подразумева да када зајмопримац не пренесе целу истину о свом капацитету и намерама за позајмљена средства која је тражио, а такве скривене информације могу утицати на способност зајмодавца да донесе одлуку у вези са одобравањем зајма или одређивањем услова зајма, потенцијални зајмопримац врши хипотекарну превару.
- Циљ зајмопримца се клевета јер прикрива информације због свог интереса због губитка интереса зајмодавца. Ако зајмопримац прецени своју способност зараде, онда би могао зајмодавца навести да помисли да је зајмопримац у бољој позицији да отплати исти, па би зајмодавац могао одобрити његов захтев за зајам, а у ствари не би требало.
- Такође може бити случај да би зајмодавац могао бити заведен мислећи да је зајам мање ризичан него што заправо јесте и санкционисати исти по нижој каматној стопи или одложити отплату на касније датуме него што би то учинио, да је имао све информације о зајмопримац.
Категорије
- Превара ради профита: Ова врста преваре је од већег интереса за ФБИ и укључује институционалног зајмопримца који има инсајдерске информације или веће знање из индустрије и користи исте да би заварао зајмодавца и изнудио новац од њега без да га поткрепи сразмерним колатералом .
- Превара за становање: У овом случају, малопродајни зајмопримац прецјењује своју способност да осигура стамбени кредит који заправо није способан да исплати.
Врсте хипотеке
# 1 - Превара са корисником
- Овде зајмопримац зајмодавцу поручује да му је зајам потребан за куповину некретнине за сопствене потребе, међутим, стварни разлог је препродаја исте по повољнијој цени када је таква доступна, па је то заправо више инвестиција, него нужност.
- У таквим случајевима, ако се целокупан зајам не отплати и власништво пренесе на новог купца, можда постоји могућност да кредит не отплати. Из овог разлога, зајмови за инвестиционе некретнине привлаче веће каматне стопе, па је стога примарни зајмопримац починио превару не помињући стварни разлог за позајмљивање новца.
# 2 - Превара са приходом
Овде дужник преноси већи приход од свог стварног прихода, тако да може добити већи зајам или нижу каматну стопу, јер већи приход доноси бољу способност отплате.
# 3 - Непотпуно или неоткривање обавеза
То је случај када купац не даје потпуну слику обавеза по којима је задужен и обезбеђује већи квантум позајмљених средстава или нижу каматну стопу због погрешног приказивања ризичности кредита.
# 4 - Стицање позајмљених средстава са сврхом која није куповина имовине
- Према овој врсти преваре, зајмопримац прецењује вредност имовине коју жели да купи од позајмљених средстава и због тога успева да прибави већи износ кредитних средстава него што је потребно. Ова средства зајмопримац затим користи у другу сврху.
- Ово је превара јер је зајмодавац изложен ризику којег није свестан и да је био обавештен, можда не би позајмио средства или би то могао учинити под другачијим условима. У то време је ова превара позната и као превара процене.
# 5 - Пушкарање
Овде се подиже неколико зајмова на истој имовини, сваки са готово исте вредности као и сама имовина, стога позајмљени износ постаје 2к или 3к, и тако даље од стварне вредности имовине. Ово је превара, јер само један од ових зајмова може бити стварно исплаћен продајом имовине ако зајмопримац не подмири обавезу, па према томе зајмови узети након првог зајма имају нижи приоритет и можда неће бити отплаћени.
# 6 - Ваздушни зајмови
То укључује преваре које је извршио финансијски посредник, где позајмљују средства за имовину која заправо уопште не постоји. У таквом случају, ови посредници фалсификују доказе о постојању такве имовине и позајмљују средства, а да заправо не дају никакво обезбеђење. Зајмодавац који није свестан санкција зајма, а касније се суочава са питањем да га не може повратити продајом колатерала у случају неизвршења, јер колатерал не постоји.
Пример хипотекарне преваре
Дана 4. новембра 2019. године, америчко Министарство правде осудило је Мануела Херреру и Моцтезума Товара због жичане преваре и хипотеке, заједно са још неколико оптужених. У овом случају, окривљени, који су радили у компанији Делта Хомес & Лендинг Инц., креирали су лажне документе о зајму и купце кућа како би осигурали позајмљена средства. Прецијенили су запосленост у вези са приходима и држављанство ових купаца кућа како би осигурали средства и осигурали им новац тако да њихов биланс изгледа боље него што је заправо био. Једном када су средства осигурана на име ових купаца кућа, враћена су Херрери и Товару и њиховим саучесницима.
У овом процесу, зајмодавци су изгубили 4 милиона долара. За сада је коначна одлука на чекању, али казна се може продужити до 20 година затвора и 250.000 долара казне по окривљеном.
Индикације
Следе потенцијалне црвене заставе о којима би зајмодавци требало да се побрину и истраже како би се осигурало да не постоји могућност хипотекарне преваре
- Исти телефонски број наведен је за зајмопримца и послодавца у захтеву за кредит. Ово би могао бити случај преваре при запошљавању када би зајмопримац могао лажно представљати свој посао.
- Наведени приход је изнад индустријских стандарда у одређеној области поменутој у пријави.
- Изгледа да је наведена имовина већа од оне просечног појединца у професији наведеном у захтеву за кредит
- Провера прошлости трајала је мање него обично да би се захтев за кредит прешао на следећи корак процеса оцењивања.
Како спречити хипотекарне преваре?
- Спровођење темељне дубинске анализе једна је од најважнијих компоненти процеса санкционисања зајма. Ако се спроводи на исправан начин, мања је могућност да се догоди хипотекарна превара, међутим, он не уклања у потпуности овај ризик, јер преварант може смислити нову технику обављања превара, а зајмодавац можда неће имају претходно искуство.
- Дубља истрага у случају појаве било које од горе поменутих црвених заставица је разборит начин да се осигура хипотекарна превара.
- Процена и процена зајмопримца и предметне имовине треће стране могу довести до непристрасног мишљења на основу којег се може донети информисана одлука у вези са одобравањем зајма.
Закључак
- Хипотекарна превара је била у порасту пре финансијске кризе са балонима за становање 2007-08, а ФБИ је упозорио на исто у свом саопштењу за штампу крајем 2004. и почетком 2005. После кризе, Закон о извршењу и опоравку превара ступио је на снагу 2009. године као исход тржишног пада како би се спречило да се исто понови.
- Стога је разборито извршити ригорозну проверу прошлости зајмопримца и свих страна укључених у процес, укључујући финансијске институције, тако да се могућност превара сведе на минимум.
